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Bruno do Vale Amaral, advogado, de terno xadrez cinza e camisa branca, sentado com o braço apoiado no joelho

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Usucapião: mora há anos no imóvel sem documento?

Quem mora há anos como dono pode pedir o imóvel no seu nome.

Bruno do Vale Amaral · OAB/MG 191.737 · Ver meu registro na OAB ›

Prazos da lei

Quem pode pedir a usucapião

Usucapião é o pedido para pôr no seu nome o imóvel que você usa há anos como dono. Serve quando o registro do imóvel no cartório (a matrícula) não está no seu nome. Ou quando o imóvel nem tem registro.

01Moro há mais de 15 anos e não tenho papel nenhum.Prazo de 15 anos

Vale mesmo sem recibo nem contrato de compra.

02Há mais de 10 anos, moro no imóvel ou fiz obras nele.Prazo de 10 anos

Para quem mora no imóvel ou fez obras nele, mesmo sem papel.

03Moro há mais de 5 anos e não tenho outro imóvel.Prazo de 5 anos

Imóvel na cidade de até 250 m², usado como moradia da família.

Estes são alguns prazos da lei. O tempo de quem estava antes pode somar ao seu, como o do pai que morava ali.

Quando não serve

Quando a usucapião não serve

Imóvel públicoImóvel da Prefeitura, do Estado ou da União não pode ser pedido por usucapião.
Morar por favor ou com permissãoComo o filho na casa dos pais ou o caseiro. Esse tempo não conta como de dono.
Casa que é da CaixaImóvel da Caixa ligado ao financiamento da casa própria não pode, mesmo abandonado.
Beira de rio ou córregoOcupação irregular em área de proteção, na beira do rio, também barra o pedido.

Nesses casos, pode existir outro caminho, como o inventário. Eu explico depois de ler os papéis.

Bruno do Vale Amaral, advogado, explicando um caso

Cartório ou Justiça

Sem briga, no cartório

Quando ninguém briga pela casa, a usucapião pode ser feita no cartório, sem processo. Mesmo no cartório, a lei exige advogado.

01Ninguém briga pela casa.No cartório

O pedido corre no cartório de registro de imóveis, sem processo.

02O dono antigo não respondeu.Calado conta como de acordo

Quem é avisado e não responde em 15 dias é tratado como de acordo.

03Alguém se opõe, com motivo.Na Justiça

Aí o pedido vira processo, e quem decide é o juiz.

Se o dono antigo sumiu, o cartório publica um aviso, o edital. O silêncio também conta como de acordo.

Bruno do Vale Amaral, advogado, sentado, de terno, olhando para a câmera

Passo a passo

Como funciona no cartório

  1. 1
    VOCÊConta a história do imóvel.

    Desde quando está lá, como entrou e em nome de quem ele está.

  2. 2
    EULeio os papéis e explico o caminho.

    Cartório ou Justiça, o que falta provar e os custos, por escrito.

  3. 3
    ENGENHEIRO E TABELIÃOFazem a planta e a ata.

    A planta e o memorial trazem o desenho e as medidas do terreno. A ata conta a sua história no imóvel.

  4. 4
    NO REGISTRO DE IMÓVEISO cartório avisa o dono antigo e os vizinhos.

    O poder público também é avisado. Sem oposição, o cartório analisa o pedido. Se aceitar, faz o registro.

Nada começa sem você concordar, por escrito.

Bruno do Vale Amaral, advogado, lendo uma mensagem no celular

Cartório e imposto

Quanto cobram o cartório e o imposto

Exemplo com a tabela de 2026: usucapião no cartório de uma casa de R$ 250 mil.

Ata no cartório de notasR$ 4.772,07O tabelião escreve a sua história no imóvel. O valor segue a faixa de preço do imóvel.
Protocolo do pedidoR$ 63,83A entrada do pedido no cartório de registro de imóveis.
Análise do pedidoR$ 3.113,56Valor fixo da tabela, igual para qualquer imóvel.
Avisos ao dono e aos vizinhosR$ 1.102,70Conta com 5 pessoas avisadas, a R$ 220,54 cada.
Registro no seu nomeR$ 4.772,07Segue a mesma faixa de preço da ata.
Total do exemplo≈ R$ 13,8 milSem o imposto da compra (ITBI). A Prefeitura confirma se ele é cobrado.

Antes de começar, você recebe por escrito os custos de cartório e de imposto.

Em imóvel de outro valor, a ata e o registro mudam de faixa. Cada pessoa avisada a mais soma R$ 220,54.

Fonte: tabela dos cartórios de Minas de 2026, do Tribunal de Justiça (TJMG). Não entram engenheiro, publicação, certidões nem o trabalho do advogado.

Bruno do Vale Amaral, advogado, olhando de lado, de blazer azul

O que ajuda a provar

Papéis antigos contam a história

Quanto mais antigos e variados os papéis, mais forte fica a prova. Para marcar, não precisa ter tudo em mãos.

IPTU E CONTAS
IPTU e contas de luz e água com o endereço. Uma de cada época.
RECIBO OU CONTRATO
De compra, de gaveta ou de cessão, se tiver. Mostra como você entrou.
FOTOS ANTIGAS
Da casa e das obras, de preferência com data.
VIZINHOS ANTIGOS
Nome e telefone de 2 ou 3 que conheçam a história do imóvel.
OUTROS PAPÉIS
Notas de material de obra, cartas e cadastro da escola dos filhos no endereço.
PLANTA E MEMORIAL
Feitos depois, por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado.

Lote sem casa? No cartório, em Minas, o tempo como dono se prova com pelo menos 2 testemunhas.

Bruno do Vale Amaral, advogado, sentado na poltrona

Dúvidas comuns

Perguntas

Preciso de advogado para fazer a usucapião no cartório?

Precisa. Mesmo no cartório, a lei exige advogado para fazer o pedido.

Tenho só um recibo de compra. Serve?

Pode servir. Com recibo de compra e boa-fé, o prazo da lei é de 10 anos. Se quem vendeu ainda pode assinar, a escritura é outro caminho, sem depender desse prazo.

Meu pai morava na casa antes de mim. O tempo dele conta?

Conta. O tempo de quem estava antes pode somar ao seu. Para isso, é preciso mostrar papéis de cada época.

A casa está no nome de um parente que faleceu. É usucapião?

Em regra, o caminho é o inventário. A usucapião entre herdeiros é exceção. Exige estar sozinho no imóvel, como dono, sem ninguém reclamar, por 10 ou 15 anos.

O dono antigo pode impedir?

Ele é avisado e pode se opor. Se tiver motivo, o pedido vai para a Justiça. Se ficar calado por 15 dias, é tratado como de acordo.

Quanto tempo demora?

Depende do caso e do cartório. Depois de ler os papéis do imóvel, eu digo o que esperar.

Leia também

Contato

Mande a mensagem. Pode ser por áudio.

Quem responde sou eu. Para marcar, não precisa ter os papéis em mãos.

@brunodovaleadv · (38) 99222-8222
Dúvidas? 24h